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O mercado imobiliário permanece com dinâmica elevada na região, impulsionado pela procura estrangeira, e não deverá abrandar nos próximos tempos, apesar do atual clima de incerteza
O setor imobiliário foi fortemente impactado pela crise de 2008, mas nos últimos anos tem vindo a crescer de forma exponencial e, por enquanto, não se adivinha que possa abrandar. É essa, pelo menos, a opinião de três especialistas deste ramo na região, embora com algumas reticências devido à instabilidade que o conflito entre a Rússia e a Ucrânia provoca à escala global.
“De uma forma geral, a procura continua extremamente ativa”, refere Bruno Rodrigues, consultor imobiliário da Veigas. Mesma impressão tem Lília Romão, da RE/MAX Vantagem Real. “Não conseguimos dar resposta aos clientes que nos chegam todos os dias. Temos muitos estrangeiros a procurar casa na região, porque em Portugal as casas mais acessíveis e têm melhores condições de segurança, de conforto, e de saúde, por isso querem vir para cá”, sustenta. Bruno Rodrigues acrescenta que o levantamento das restrições devido à covid-19 também contribuiu para o crescimento da procura.
Lília Romão refere que há estrangeiros de todas as faixas etárias a mudarem-se para o Oeste e o que procuram tem muito a ver com a idade. “Jovens com filhos procuram bons apartamentos na cidade, para estarem perto da escola das crianças, ou moradias num raio de 10 kms da cidade”, diz. Já os clientes de faixas etárias mais avançadas “preferem sítios mais isolados, no campo, sem vizinhos, porque gostam de tranquilidade. Mesmo quando optam pela costa, não querem mesmo em cima da praia”, acrescenta.
João Rodrigues, da House4All, refere que os clientes estrangeiros representam mesmo perto de metade das transações realizadas pela agência. O agente imobiliário realça o crescimento da procura por parte de clientes brasileiros, “que vêm com capacidade financeira”. Além de brasileiros, os três especialistas referem que a diversidade de nacionalidades é crescente. Há procura de clientes da Nova Zelândia, Estados Unidos da América, França e Bélgica continuam em alta, mas outros mercados europeus estão a emergir, como a Suíça. Bruno Rodrigues acrescenta que também já se nota procura por parte de clientes brasileiros que vêm para a região à procura de emprego, vindos da área metropolitana de Lisboa, onde os preços da habitação e o custo de vida são mais elevados.
Já no mercado britânico, João Rodrigues realça que houve uma mudança. “Com o Brexit e a perda de benefícios fiscais, a classe média inglesa perdeu poder de compra, as pessoas que estão a vir são de classes mais altas, que têm poder de compra”, realça.
Esta crescente procura externa tem dois impactos marcantes na oferta de habitação na região. “existe muita escassez de produtos”, afirmam os três especialistas, e os preços subiram de forma considerável. “Enquanto a procura continuar os preços não vão descer”, destaca Lília Romão.
Também no mercado nacional os agentes imobiliários referem que a procura não abrandou com a escalada de preços, “seja para habitação própria permanente ou habitação secundária”, nota Bruno Rodrigues, acrescentando que “não só há procura, como há capacidade financeira”. Esta é, de resto, uma visão partilhada pelos três. “Há mais capital do que se pode pensar”, refere Lília Romão, que nas transações que tem mediado nota pouco recurso à banca”. João Rodrigues realça que está a acontecer com frequência pessoas que moram em apartamentos aproveitarem as mais-valias que conseguem na venda para se mudarem para moradias, o que, também, consequência dos confinamentos.
Esta não é, porém, uma realidade para todos os clientes nacionais. Sobretudo para os jovens em início de vida e à procura da primeira casa, a escalada dos preços torna mais difícil a aquisição de casa. E as contas são fáceis de fazer.
“As atuais regras de financiamento obrigam a ter, no mínimo, 10% de capitais próprios, mais as despesas. Para um apartamento de 100 mil €, que já não é fácil de encontrar, estamos a falar de um pé de meia de 15.000€”, refere João Rodrigues. Além disso, o acesso ao crédito está mais condicionado por cálculos de taxas de esforço mais rígidas.
Perante este cenário, o arrendamento acaba por ser a solução para este tipo de casos. Mas também aqui a inflação de preços tem sido notória. “Há T2 a serem arrendados por 650€ por mês, o que é quase um ordenado mínimo. Um T3 com excelentes condições pode andar na ordem dos 750 a 800€”, refere João Rodrigues.
Para quem tem menos rendimentos, a alternativa a estes preços é sair para a periferia, com a desvantagem de aumentar custos de transporte, ou optar por produto de menor qualidade, “com valores na ordem dos 400 a 450€, mas mesmo esses também subiram de preço”, acrescenta.
Preços atrasam construção
A escassez de produto, assim como a aparente melhoria das condições de negócio poderiam estar a impulsionar a construção. Mas esse crescimento da construção nova não está a acompanhar e, para isso, também há várias razões.
A primeira, e mais óbvia, é a subida dos preços das matérias-primas, que tem sido constante desde a pandemia e, em cenário de guerra, não tem fim à vista.
Bruno Rodrigues, da Veigas, sublinha que o ferro “mais do que triplicou de valor”, e a combinação da subida de todos os materiais significa que construir uma casa pode ficar “cerca de 30% mais caro”.
Como consequência, João Rodrigues, da House4All, diz que “já começamos a ter alguns construtores a dizer que preferem não fazer uma obra do que dar orçamento para uma moradia de 200.000€ que, no fim, lhe pode sair 40.000€ mais cara e ter prejuízo”.
Outro problema que afeta o setor da construção é falta de mão-de-obra. “Não tem havido a renovação necessária. Os trabalhadores da construção estão maioritariamente numa faixa etária dos 50/ 60 anos”, refere Lília Romão. Além disso, a consultora imobiliária realça que a escassez de pedreiros e serventes não está a ter a atenção necessária por parte da escola e entidades formadoras. “Não há formação profissional nesta área e faz falta, porque é uma arte, é algo em que as entidades competentes deveriam investir”, aponta.
Apesar destas dificuldades na construção, os três consultores acreditam que o mercado vai continuar positivo nos próximos tempos.
O cenário que se perspetiva de subida nas taxas de juro não deverão ter um impacto significativo na compra e venda, acreditam todos, embora possa impactar nas famílias com a subida das prestações.
“As famílias podem entrar em dificuldades se compraram acima das possibilidades, mas se acontecer, normalmente vendem e compram algo mais pequeno”, refere Lília Romão.
Já Bruno Rodrigues acredita que “a subida da taxa de juro já não é assim uma realidade tão clara como foi antes no pré-guerra”, pelo que prefere aguardar para ver.
