Resort do Bom Sucesso – o empreendimento de luxo com dimensão internacional afunda-se

O Bom Sucesso Design Resort, Leisure & Golf era para ser uma referência mundial do turismo de luxo e quase o conseguiu. Mas as empresas que compõem a sua estrutura accionista estão na falência e o resort está à venda. O Estado tem lá milhões que não sabe se conseguirá recuperar e os proprietários das casas desenhadas por arquitectos de renome nacional e internacional tentam salvar o campo do golfe para evitar a sua degradação e perda de valor dos activos imobiliários. A construção do hotel que era para ser um Hilton de cinco estrelas está parada há dez meses.

Uma visita ao complexo turístico do Bom Sucesso mostra um empreendimento de grande qualidade que não tem paralelo com a sua realidade jurídico-financeira. Só um olhar mais atento denota que há ainda bastantes casas em construção e muitas delas com as obras paradas. O edifício do hotel Hilton está praticamente concluído, mas o estaleiro está fechado. Estima-se que 75% da obra esteja terminada. Falta o resto.
O campo de golfe está a funcionar apesar da empresa que o explorava ter ido à falência. A esmagadora maioria das casas estão vazias, o que também não é invulgar dado ser um local de férias e o Verão já ter terminado. Mas a verdade é que muitas destas habitações de luxo foram compradas não para serem habitadas pelos seus proprietários, mas sim como um investimento que tinha taxas de rentabilidade de 3% a 5% ao ano. Trata-se de uma espécie de time sharing do século XXI no qual os proprietários ficam com o imóvel, passam férias uma vez por ano e o resort encarrega-se de o alugar nos restantes 11 meses.
Agora aquilo que até foi um projecto PIN (Projecto de Interesse Nacional) atribuído durante o governo de Sócrates está insolvente depois da crise do imobiliário e após um período de grande expansão inicial em que se venderam 430 das 600 casas previstas. Ainda assim, só 350 casas foram construídas porque alguns dos proprietários não chegaram a iniciar as obras.
A dimensão internacional do projecto surpreendeu os próprios promotores. Mais de 70% das compras de casas foram feitas no estrangeiro, sobretudo por ingleses, irlandeses e espanhóis. Era o tempo do boom irlandês em que os irlandeses vendiam as casas próprias para investirem em imobiliário no estrangeiro. Depois veio a crise bancária de 2008 e tudo parou.
As casas do Bom Sucesso valiam entre 300 mil até perto de 1 milhão de euros. Localmente é conhecida a casa de Ricardo Salgado, que está em nome de uma empresa. E o próprio José Mourinho também ali comprou uma residência. Entre os espanhóis proprietários, há gente influente, ligada à banca e à política do país vizinho.
Quando a crise rebentou, o Bom Sucesso Design Resort, Leisure & Golf estava entre 60 a 70% construído. Um quAse naufrágio à vista do porto. A queda do BES, que financiava o projecto, acelerou o processo e uma a uma as empresas accionistas foram à falência.
Uma das principais vítimas foi o hotel Hilton, que representava um investimento de 27 milhões de euros, dos quais 13,6 milhões eram fundos comunitários.

UMA ESTRUTURA ACCIONISTA LABIRÍNTICA

A estrutura accionista do Bom Sucesso é complexa. Cerca de metade do seu capital pertence a um fundo imobiliário fechado que é integralmente detido pela Acordo Óbidos SA que, por sua vez, é detida a cem por cento pela Bom Sucesso SGPS. Estas duas últimas estão insolventes, mas o fundo existe e está em Plano Especial de Recuperação (PER). O objectivo é protegê-lo dos credores, entre eles a Caixa Nova Galícia que sobre ele reclama créditos de 30 milhões de euros.
A outra parte do capital pertence em 24% à família Graça Moura, que foi promotora do projecto, ao BES PME Capital Growth (15%) e ao Estado Português que através da Portugal Ventures (uma operadora de capital de risco público) detém 15% do capital.
São todas estas entidades que detém, por sua vez, a empresa que trata da exploração do empreendimento (BS Actividades Hoteleiras e Turismo SA) e a que trata do campo de golfe (Golf Bom Sucesso SA). Ambas estão insolventes.
Num empreendimento deste tipo o campo de golfe é absolutamente sagrado. O seu encerramento degradaria o ambiente devido à fala de manutenção, transformando-o em semanas num terreno inóspito, arrastando consigo o valor imobiliário das casas de luxo que o circundam. Daí que, apesar de ter ido à falência em Junho, o campo de golfe do Bom Sucesso tenha continuado a funcionar durante o Verão. A BS Villas Exploração Turística Lda., empresa com um capital social de apenas mil euros, despediu alguns trabalhadores, manteve outros e contratou mais alguns, e conseguiu manter o golf a funcionar. É também esta sociedade por quotas (num universo em que os accionistas do resort são todos sociedades anónimas ou fundos de investimento) que trata do condomínio do resort, mantendo-o em funcionamento e dando uma aparência de normalidade ao projecto.
Até quando pode durar esta empresa é uma incógnita, visto que as receitas não abundam e só a manutenção do golfe pode custar entre 10 a 12 mil euros por mês.
Só que agora já nem se trata de o concluir, mas sim de o salvar. Manter o golfe é imprescindível. E a conclusão do hotel daria uma séria alavancagem ao projecto.
Por parte dos credores, a Portugal Ventures – que apesar de gerir dinheiro dos contribuintes não quis revelar quanto investiu no projecto – reconhece que poderá não reaver o seu capital. Fonte oficial da empresa diz que “independentemente da sua posição de accionista, o Fundo de Capital de Risco Portugal Ventures, enquanto credor da sociedade em apreço, mantém legítimas expectativas de, no âmbito do processo de insolvência em curso, poder reaver, ainda que apenas parcialmente o investimento realizado”.
Parte da família Graça Moura, que é a mentora do projecto e sua principal promotora imobiliária, apresenta-se também como credora laboral, uma vez que alguns dos seus elementos desempenharam funções de administradores nas empresas que faliram. Uma situação que é considerada escandalosa pelos proprietários do resort e pelos trabalhadores.
Quanto ao hotel de cinco estrelas, a empresa proprietária é a BS – Actividades Hoteleiras e Turismo SA que está insolvente. A Hilton Worldwide internacional, porém, diz que continua empenhada em aumentar a sua presença em Portugal, onde já tem três hotéis (dois no Algarve e um em Lisboa).
Desenhado pelo arquitecto Eduardo Souto Moura, o Hilton do Bom Sucesso tinha previstos 120 quartos e deveria criar 62 a 70 postos de trabalho. Aquando do início da construção, o então presidente da Turismo de Portugal, Luís Patrão, classificou-o como “um excelente exemplo de como as coisas se devem fazer”.
O financiamento desta unidade hoteleira de cinco estrelas permanece pouco transparente. A Agência para o Investimento e Comércio Externo terá investido pelo menos 8,8 milhões de euros, visto que é esse o montante que esta entidade pública reclama devido à insolvência da promotora do hotel. Mas também o Instituto Turismo de Portugal tem nele investidos 1,2 milhões de euros, se bem que, ao contrário da AICEP, este atribui aquele montante com uma garantia bancária do BES. O BES é, de resto, também credor de 2,5 milhões de euros sobre o hotel inacabado.
Para os proprietários dos lotes deste resort, a finalização do hotel e a manutenção do campo do golfe são decisivos para salvar o empreendimento. Com administradores judiciais já nomeados, o complexo está numa corrida contra o tempo para evitar a sua degradação e a consequente desvalorização dos seus activos.

Carlos Cipriano
cc@gazetadascaldas.pt

Óbidos com IMT acima da média do Algarve
O Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), e também o IMI, foram durante anos para o município de Óbidos  uma fonte de receitas invejável, sobretudo se comparada com as dos concelhos vizinhos e com o resto do país. Resorts como o Bom Sucesso, mas também o Praia D’el Rey, Royal Óbidos e Quintas de Óbidos, asseguraram durante praticamente uma década um fluxo de dinheiro razoável que colocou o município no top dos mais afortunados com estas receitas extraordinárias.
Em 2009 os 4,5 milhões de euros que Óbidos obteve pelas transmissões onerosas de imóveis foram superiores aos de municípios algarvios de Faro, Olhão ou Tavira. E em termos de IMTper capita, cada obidense recebeu nesse ano 387 euros de IMT, sete vezes mais do que a média nacional e o dobro da média do Algarve.
Em 2012, segundo o Pordata, a receita de IMT caía já para metade, continuando, no entanto, a ser muito superior à da média nacional.
Mas em Outubro do ano passado a Câmara de Óbidos decidiu aderir ao Progama de Apoio à Economia Local (PAEL) contraindo um empréstimo de 3,8 milhões de euros.
C.C.

Uma questão de iniciativa privada
“A Câmara Municipal de Óbidos não vai tecer quaisquer comentários à actual situação do Bom Sucesso Design Resort, uma vez que se trata de uma questão da iniciativa privada. É certo que Óbidos tem apostado no sector do Turismo nos últimos anos, valorizando, acima de tudo, a qualidade da oferta. A intenção da Câmara Municipal tem sido de proporcionar todos os instrumentos para que a iniciativa privada possa, ela própria, fazer o seu caminho, indo ao encontro da estratégia global que traçámos para o concelho de Óbidos e, por consequência, para toda a Região Oeste. Há projectos ganhadores, mas também há projectos que têm de fazer as adaptações necessárias ao mercado, mas essa é uma questão da iniciativa privada. Estamos e estaremos cá para apoiar, dentro das nossas competências, tudo o que for de bom para o concelho e para a Região. Esperamos que esta situação se resolva da melhor forma, pois este é um empreendimento importante para o concelho de Óbidos.”
Humberto Marques
Presidente da Câmara de Óbidos
(Em resposta a um pedido de comentário da Gazeta das Caldas à situação do Bom Sucesso)