Opinião Moratória de Rendas

Na sequência do estado de emergência que o nosso país atravessa, foi publicada a Lei n.º 4-C/2020, que estabelece um regime excecional e transitório para as situações de mora no pagamento das rendas devidas nos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19.
Apesar da vertente habitacional e não habitacional terem enquadramentos subjetivos diferentes, em termos objetivos, partilham as mesmas diretrizes no que respeita à forma de pagamento diferido, bem como à comunicação da decisão ao senhorio.
Como é feito o pagamento?
Existe uma suspensão do pagamento, caso o arrendatário, devido à quebra dos seus rendimentos, não consiga pagar a renda dos meses em que vigora o estado de emergência e do mês seguinte ao términos do mesmo, podendo efetuar o pagamento das rendas em falta durante os doze meses seguintes, em prestações mensais (não inferiores a um duodécimo do montante em dívida), pagas juntamente com a renda de cada mês. Caso este regime seja aplicado aos contratos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período.
Como é feito o aviso ao senhorio, de que se pretende beneficiar deste regime?
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda, têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime. No caso de arrendamento habitacional, terão de juntar a documentação comprovativa da situação, e que infra especificamos.
No caso das rendas que se vençam a partir de 1 de Abril, a notificação pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei, concretamente, 20 dias a contar do dia 8 de Abril.
Quanto ao Arrendamento habitacional:
A que situações se aplica?
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %;
OU
c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Como é comprovado?
A demonstração da quebra de rendimentos nos arrendamentos habitacionais, deverá ser verificada através da comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos, com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior.
No caso de membros do agregado habitacional em que a maior parte dos seus rendimentos derive de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, estes podem optar por efetuar a demonstração da diminuição dos rendimentos com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior.
Em termos de documentação, esta quebra deverá ser concretamente comprovada, e no que concerne aos rendimentos de trabalho dependente, pelos correspondentes recibos de vencimento ou por declaração da entidade patronal.
Os rendimentos empresariais ou profissionais são comprovados pelos correspondentes recibos, ou, nos casos em que não seja obrigatória a sua emissão, pelas faturas emitidas nos termos legais.
Quando os rendimentos sejam provenientes de pensões ou outro tipo de prestações periódicas, os mesmos são comprovados por documentos emitidos pelas entidades pagadoras ou por outros documentos que evidenciem o respetivo recebimento, nomeadamente obtidos dos portais da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social ou ainda pela declaração sob compromisso de honra do beneficiário, quando não seja possível a obtenção daquela decl