De facto, o despejo só pode ser decretado judicialmente, isto é, pelo tribunal competente, por qualquer um dos motivos previsto por lei, incluindo o não pagamento de rendas.
De acordo com a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, também chamado de Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), é inexigível a manutenção do contrato de arrendamento quando há mora superior a três meses, que pode ser relativamente a rendas, encargos ou despesas. Quer isto dizer que se o arrendatário (inquilino) se encontrar em atraso por mais de três meses o senhorio poderá resolver o contrato de arrendamento. A forma como o deve fazer é, precisamente, uma das inovações do NRAU: será através de uma notificação judicial avulsa – que não é um processo mas uma comunicação feita pelo tribunal ou por agente de execução – onde, invocando o incumprimento, resolve (termina) o contrato de arrendamento. Anteriormente tal situação obrigava o senhorio a intentar uma acção de despejo com fundamento na falta de pagamento da renda.
Porém, e de acordo com o NRAU, a desocupação do local arrendado só é exigível no final do terceiro mês seguinte à resolução, e caso o arrendatário não o faça voluntariamente terá o proprietário que recorrer a uma execução para entrega de coisa certa, para que o tribunal o obrigue a sair.
Caso o inquilino, além de não sair do imóvel, também não pague as rendas em atraso, devidas até ao momento da saída, terá o senhorio de as exigir judicialmente através de outra execução, desta vez para pagamento de quantia certa.
Há, porém, uma oportunidade para o inquilino continuar no imóvel: caso pague todos os valores em atraso mais 50% desse valor como indemnização, até ao fim do período de contestação (defesa).
O actual regime é mais rápido e simples do que o anterior, porém não será, certamente, o ideal, se é que este existe. Mas certamente que será melhor recuperar o imóvel ao fim de nove meses ou um ano do que permanecerem lá inquilinos sem pagarem rendas.